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隨心所鈺
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商業電子報。台北101要回收 十七年還不夠?

文/曾寶璐 台北一○一開幕首日湧進二十三萬人,但實際上最能吸引民眾掏錢的卻是小吃街和超市。這樣的一○一,究竟能不能賺錢? 中國信託商銀董事長辜仲諒、台北一○一董事長焦佑倫、中華開發工銀董事長胡定吾被「嚇到了」!十一月十四日上午十一點半,總統陳水扁、台北市長馬英九、以及台北一○一大樓的股東們才剛完成開幕剪綵,成千上萬等在外面的民眾就蜂擁而上,工作人員擋不住任何人,不到二公尺寬的大門也幾乎被擠爆。 • 挑戰一  賣場業績能否長紅? 剛剪完綵正等著從正門離去的貴賓們,一一被擠回門內動彈不得。高大魁梧的辜仲諒和湧入的人群反方向,好不容易才貼著外牆順利脫困。胡定吾被擠進門內後,趕緊退到一邊避難,忽然側門再次湧入民眾,胡定吾只得乖乖靠壁站著;而焦佑倫身為一○一的主人,也在大門附近逗留無法離開,嘴上直說這樣的狀況非常好,卻又因為急著離去而顯得有點不安。 開幕第一天的台北一○一熱鬧極了,一樓至少疏散了二十分鐘才稍見寬鬆,結算二十三萬人次也超乎預期。但噱頭、人氣十足,風光登場的台北一○一究竟能不能賺錢? 台北一○一大樓分辦公大樓和賣場兩部分,十一月十四日,賣場先行開幕,辦公大樓則要等到明年底才會正式登場。賣場共二萬三千坪,以每坪每月租金約三千五百元估算,每年租金收入將近十億元。 另外,台北一○一商場以「包底抽成」的方式出租,也就是除了底租之外,還可以從商家營業額抽取固定比率金額。這方面的收益必須看賣場的業績,但是開幕後業績究竟如何?台北一○一業務副總陳文光始終不願正面回答,只微笑表示:「第一天業績比預估超出二○%。」首日業績到底如何已經被列為最高機密,是不是因為沒有太漂亮的數字,乾脆不對外宣布?就不得而知了。 • 挑戰二  辦公樓招租能否順利? 至於在辦公樓部分,台北金融大樓總經理林鴻明表示,台北一○一辦公大樓委外招商案預定釋出三○%、約一萬八千坪辦公室提供大股東進駐。其中,除了中華開發大股東進駐合約將在近日簽訂、證交所也確定進駐,其餘招租作業尚在進行中。以進駐一○一的股東所拿到優惠租金為三千元上下,其餘行情價從每坪三千五百元至四千元不等,以六萬坪面積估算,若招商額滿,一年將近有三十億元的租金收益。 目前台北市辦公室空置率節節高升、同地段「國泰金融大樓」實際承租金額約在每坪二千五百元左右,一○一大樓辦公室能不能以三千五百元以上的「掛牌價」招租,還是個未知數。 台北一○一大樓當初取得開發資格時,以高達二百零七億元的權利金,取得七十年的地上權設定權限,從八十八年五月簽約開始,每一季還得付給台北市政府二千八百多萬元土地租金,總投資金額達五百八十五億元。如何能回收?先看看他人的例子。 以建設總投資達人民幣五十四億元〈約合新台幣二百二十一億元〉的上海金茂大廈為例,開業三年,已步入回收期,其中十二萬平方米〈約三萬六千坪〉的辦公室,租金是上海辦公樓最高的,出租率超過九○%。金茂大廈單單是大樓硬體維護費用,每天就要人民幣一百萬元〈約合新台幣四百一十萬元〉。 而根據中國金茂集團公布的營收數字顯示,金茂大廈從辦公室、金茂凱悅飯店以及八十八樓的觀光廳等三部分獲利,二○○一年達人民幣六億八千萬元〈約合新台幣二十七億九千萬元〉,比一九九九年成長了三倍;稅前獲利達到人民幣一億四千萬元〈約合新台幣五億八千萬元〉,更較一九九九年成長了二十倍。 因此大陸專家預測,金茂大廈只要十年左右就可以還清大廈全部的貸款本息,十五年左右就可以收回全部投資,比國際同類摩天大樓成本回收要縮短五年。 用簡單的算術計算,金茂大廈在十五年內,要賺到約新台幣二百二十一億元,等於一年要回收十五億元,看起來難度不小。至於台北一○一,預估要在十七年內回收,代表一年就得賺近三十五億元,難度更高。 京華城在九十年開幕首日,也號稱有三十萬人次,台北一○一的先天優勢,是全世界最高樓的話題性和知名度,賣場空間感及商品力也優於京華城,但能不能長遠經營獲利,靠的是實力,而不是話題。

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